Eine Immobilienbewertung ist ein Verfahren zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie zu einem festgelegten Bewertungsstichtag.

Eine unabhängige Immobilienbewertung liefert Ihnen eine objektive und unvoreingenommene Einschätzung des Immobilienwerts. Sie gewährleistet eine präzise und faire Bewertung, die eine fundierte Entscheidungsfindung unterstützt.

Die Arbeit von Immobiliensachverständigen umfasst mehr als das Erstellen von Gutachten. Dazu gehören auch die Recherche und Analyse von Marktdaten sowie das Sammeln relevanter Informationen.

Da jede Immobilie einzigartig ist, lässt sich ihr Wert nicht einfach mit anderen vergleichen. Umso wichtiger ist die Erfahrung und Fachkenntnis des Sachverständigen, um die Daten richtig einzuordnen, marktkonform zu bewerten und die Ergebnisse nachvollziehbar im Gutachten darzustellen.

Wichtig ist die gute Vernetzung des Gutachters mit dem Markt und dessen aktivenTeilnehmern.

Wenn Sie ein Testament erstellen möchten oder Ihr Vermögen im Zuge vorweg genommener Erfolge übertragen wollen, ermöglicht ein Gutachten eine gerechte Verteilung der Erbmasse, indem der Immobilienwert realistisch eingeschätzt und entsprechend berücksichtigt wird.

Für ein Mitglied einer Erbengemeinschaft kann ein unabhängiges Gutachten dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden. Es sorgt für Klarheit über den Immobilienwert und hilft dabei, gerichtliche Auseinandersetzungen nach einem Todesfall zu vermeiden – emotional wie finanziell.

Auch im Falle einer Scheidung ist die Wertermittlung oft entscheidend. Für die Berechnung des Zugewinns gemäß § 1373 BGB muss der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung und zum Trennungszeitpunkt ermittelt werden. Dabei spielen Investitionen und die Marktentwicklung eine wichtige Rolle. Hier stehen wir Ihnen mit fachlicher Expertise zur Seite.

Ein professionelles Gutachten kann in vielen Situationen hilfreich sein – etwa bei Erbschaft, Schenkung, Ehescheidung oder Streitfällen mit Mietern. Es ermöglicht eine realistische, neutrale Wertermittlung und kann helfen, steuerliche Vorteile zu nutzen sowie Konflikte zu vermeiden.

Ein qualifiziertes Gutachten liefert Ihnen eine fundierte Grundlage für wichtige Entscheidungen rund um Ihre Immobilie.

Wenn Sie unsicher sind, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt, sprechen Sie uns gern unverbindlich an. Wir beraten Sie individuell und erstellen ein passendes Angebot. Bei Bedarf und mit Ihrer Zustimmung stimmen wir uns mit Ihrem Steuerberater ab.

Wir bewerten verschiedenste Immobilientypen – darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, ausgewählte Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke – und das deutschlandweit.

Unsere Leistungen stehen Ihnen bundesweit zur Verfügung. Ein besonderer Fokus liegt auf dem Raum Dresden, Radebeul, Pirna, Bautzen, Görlitz sowie den angrenzenden Landkreisen Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und Vogtland. Darüber hinaus betreuen wir regelmäßig Kunden in den Städten Chemnitz und Leipzig sowie den Metropolen Berlin und Hamburg.

Der Ablauf einer Immobilienbewertung folgt einem klar strukturierten Prozess, um eine objektive und nachvollziehbare Wertermittlung zu gewährleisten.

Zunächst klären wir Ihr Anliegen und die benötigten Unterlagen. Anschließend besichtigen wir die Immobilie vor Ort, erfassen Lage, Zustand und Besonderheiten. Auf Basis der gesammelten Daten und aktueller Marktlage berechnen wir den Wert nach anerkannten Verfahren.

Abschließend erhalten Sie ein professionelles Gutachten, entsprechend den normierten Verfahren der ImmoWertV, mit allen relevanten Informationen.

Beim Ortstermin verschaffen wir uns einen genauen Überblick von der Immobilie. Dabei prüfen wir unter anderem:

• den baulichen Zustand (Innen und Außen)
• die Ausstattung und Raumaufteilung
• Modernisierungen, Instandhaltungsrückstau und eventuelle Mängel
• die Grundstücksgröße und -nutzung
• die Lage und das Umfeld der Immobilie

Wir dokumentieren alles sorgfältig mit Fotos, Messungen und Notizen. Der Termin dauert je nach Objektgröße in der Regel zwischen 30 und 90 Minuten.

Für eine fundierte Bewertung sollten – je nach Objektart – folgende Unterlagen bereitgestellt werden:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan
• Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
• Energieausweis
• Mietverträge (bei vermieteten Objekten), Übersicht der aktuellen Mietzahlungen
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen oder Teileigentum), wertrelevante Beschlüsse und weiterführende Unterlagen der WEG
• Baubeschreibung oder Bauakte
• Angaben zu im Grundbuch nicht eingetragenen Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte)

Nicht alle Unterlagen sind in jedem Fall zwingend erforderlich – wir klären im Vorfeld, was für Ihre Immobilie konkret benötigt wird.

Gut zu wissen: Viele dieser Unterlagen können wir für Sie bei den zuständigen Ämtern und Behörden einholen. So entlasten wir Sie und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.

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Die Zeitspanne von der Begutachtung der Immobilie bis zur Fertigstellung des Gutachtens hängt von der Größe und Komplexität des Objekts ab. In der Regel können Sie jedoch mit einem Bearbeitungszeitraum von ca. 4 Wochen nach Auftragserteilung, Besichtigung und Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen rechnen.

Die Kosten einer Immobilienbewertung hängen von der Art der Immobilie, dem Umfang des Auftrags sowie dem Verkehrswert ab.

• Gutachten: Das Honorar wird nach den einschlägigen Richtlinien und wird individuell im Vorfeld vertraglich vereinbart.
• Markteinschätzungen: Die Kosten orientieren sich am Objekt sowie dem Schwierigkeitsgrad der Bewertung.
• Beratungsleistungen: Diese werden nach Zeitaufwand abgerechnet.
• Gerichtsgutachten: Bei gerichtlicher Beauftragung erfolgt die Vergütung gemäß dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG), abhängig von Umfang und Komplexität.

Gern erstellen wir Ihnen ein transparentes und individuelles Angebot auf Basis Ihrer Anforderungen.

Ja, selbstverständlich bieten wir auch kurzfristige Bewertungen an – etwa wenn es besonders eilt, z. B. vor einem Notartermin, bei Fristabläufen oder in dringenden Entscheidungsprozessen.

In solchen Fällen arbeiten wir mit hoher Priorität an Ihrer Bewertung. Bitte beachten Sie, dass bei besonders kurzfristigen Aufträgen ein Zuschlag von 10 % bis 25 % auf das Basishonorar empfohlen wird, abhängig vom gewünschten Zeitrahmen und dem Umfang des Auftrags.

Kontaktieren Sie uns einfach – wir prüfen sofort, wie schnell wir Ihre Bewertung realisieren können.

Nein, der Eigentümer muss beim Ortstermin nicht zwingend anwesend sein. Wichtig ist jedoch, dass der Zugang zur Immobilie gewährleistet ist – denn ohne eine Besichtigung erfolgt keine Bewertung.

Eine bevollmächtigte Person oder ein Ansprechpartner vor Ort reicht vollkommen aus, um die Objektaufnahme durchzuführen.

Verkehrswert gemäß § 194 BauGB

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungszeitpunkt erzielt werden könnte – unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit sowie der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Bewertungsobjekts. Persönliche oder außergewöhnliche Verhältnisse bleiben dabei unberücksichtigt.

Kurz gesagt: Der Verkehrswert ist die fundierte Schätzung des wahrscheinlich erzielbaren Kaufpreises im nächsten Verkaufsfall.

Unsere Aufgabe ist es, diesen Wert für Sie fachgerecht zu ermitteln und in einem transparenten, nachvollziehbaren Immobiliengutachten darzustellen.

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist der Preis, der bei einem Verkauf einer Immobilie unter normalen Bedingungen zum Bewertungszeitpunkt voraussichtlich erzielt werden könnte (§ 194 BauGB).

Die Ermittlung erfolgt durch normierte Verfahren, abhängig von Art und Nutzung der Immobilie:

• Vergleichswertverfahren: für Wohnungen oder Grundstücke, anhand vergleichbarer Verkäufe.
• Ertragswertverfahren: für vermietete Objekte, basierend auf Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten.
• Sachwertverfahren: für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser oder besondere Objekte, anhand von Herstellungskosten und Gebäudezustand.

Dabei werden Lage, Zustand, Ausstattung, Rechte und Belastungen sowie aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt.

Der Bewertungsstichtag ist der Tag, auf den sich die Wertermittlung im Gutachten bezieht.

Das bedeutet: Alle wertrelevanten Daten – wie etwa der Zustand der Immobilie, der Bodenrichtwert oder die Marktlage – werden so berücksichtigt, wie sie an diesem Stichtag bestanden haben.

Der Stichtag ist entscheidend, da er die Vergleichbarkeit und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sichert. Je nach Anlass des Gutachtens – z. B. bei Erbschaften, Scheidungen oder steuerlichen Bewertungen – kann dieser Stichtag in der Vergangenheit liegen oder mit dem aktuellen Tag übereinstimmen.

Besonderheit bei Scheidungen:
In familiengerichtlichen Verfahren, insbesondere bei Zugewinnausgleich oder Vermögensauseinandersetzungen, sind häufig zwei Bewertungsstichtage relevant:
– der Eheschließungszeitpunkt (bzw. der Zeitpunkt des Ehebeginns für den Zugewinnausgleich) und
– der Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags.

Ein Gutachten muss daher in diesen Fällen oft zwei verschiedene Marktwerte ermitteln – jeweils bezogen auf den entsprechenden Stichtag.

Wichtig ist: Der Marktwert kann sich je nach Stichtag deutlich unterscheiden, da sich Immobilienpreise mit der Zeit verändern.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke in vergleichbaren Gebieten. Sie werden regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis realer Verkaufsdaten ermittelt.

Diese Werte dienen als wichtige Orientierung für die Bewertung von Immobilien und spiegeln die allgemeine Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt wider.

Das Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam mit anderen zu nutzen – beispielsweise mit dem Eigentümer.

Das Wohnungsrecht hingegen räumt einer Person das alleinige Nutzungsrecht an einer Wohnung oder einem Haus ein. Der Eigentümer darf die Immobilie in diesem Fall selbst nicht bewohnen.

In beiden Fällen gilt: Eine Vermietung an Dritte durch die berechtigte Person ist nicht gestattet bzw. nur nach vorheriger Vereinbarung zulässig.

Der Nießbrauch ist das umfassendste Nutzungsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1030 BGB). Er erlaubt einer Person, den vollen Nutzen aus einer Sache zu ziehen, ohne deren Eigentümer zu sein.

Bei Immobilien bedeutet das: Die nießbrauchberechtigte Person darf die Immobilie selbst bewohnen, vermieten und alle Erträge daraus behalten – auch wenn sie nicht im Eigentum steht. Der Eigentümer bleibt im Hintergrund, ist aber durch den Nießbrauch in seiner Nutzung eingeschränkt.

Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu sein.

Dieses Recht ist in der Regel zeitlich befristet (oft 50 bis 99 Jahre) und mit der Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer verbunden.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt oder beliehen werden – ähnlich wie Eigentum.

Der Beleihungswert ist der von Banken und Kreditinstituten festgelegte Wert einer Immobilie, der bei der Vergabe eines Darlehens als Sicherheit dient.

Er entspricht dem langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen – und liegt in der Regel unter dem aktuellen Markt- oder Verkehrswert.

Der Beleihungswert ist entscheidend dafür, wie viel Kredit ein Eigentümer oder Käufer auf eine Immobilie aufnehmen kann.

Im deutschen Immobilienrecht gibt es keinen inhaltlichen Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert. Beide Begriffe bezeichnen den Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zum Bewertungszeitpunkt voraussichtlich erzielt werden kann.

Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) ist der juristische Ausdruck gemäß § 194 BauGB. Der Zusatz ‚Marktwert‘ wurde zur Vereinheitlichung der Bewertungsvorschriften (ImmoWertV) mit der Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) in den Begriff ‚Verkehrswert‘ aufgenommen.

Ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnt, hängt in erster Linie vom Baujahr und dem Zustand der Immobilie ab. Besonders gute Chancen auf eine verkürzte Nutzungsdauer bestehen bei Gebäuden, die über 30 Jahre alt sind und noch keine umfassende Sanierung erfahren haben.

Bei Gewerbeimmobilien kann sich ein solches Gutachten sogar schon bei Objekten lohnen, die erst 10 bis 20 Jahre alt sind.

Die Gebäude-Abschreibung (AfA) steht für den jährlichen Betrag, der in der Steuererklärung als absetzbarer Aufwand geltend gemacht werden kann. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet. Dieser steuerliche Vorteil senkt die Steuerlast, ohne dass dabei reale Ausgaben entstehen – was den Netto-Cashflow unter sonst gleichen Bedingungen spürbar erhöht.

Für Investoren bedeutet das: Die AfA macht es möglich, den angenommenen Wertverlust einer Immobilie durch Abnutzung über die Jahre steuerlich zu berücksichtigen.

Eine verkürzte Abschreibungsdauer durch ein Nutzungsdauergutachten lohnt sich auch für langfristige Eigentümer.

Selbst wenn die Immobilie dadurch bereits nach rund 30 Jahren vollständig abgeschrieben ist, profitieren Sie über diesen Zeitraum von höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen. Das führt zu einer geringeren Steuerlast und somit zu einem höheren Nettoüberschuss, den Sie beispielsweise für Rücklagen oder zukünftige Investitionen nutzen können.

Wesentlich ungünstiger wäre es, auf die verkürzte Abschreibung zu verzichten und die Immobilie dann doch früher als geplant – etwa nach zehn Jahren – zu verkaufen. In diesem Fall bleiben wertvolle Abschreibungsmöglichkeiten ungenutzt.

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie wird gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.

Als Grundlage dient dabei in erster Linie das Alter des Gebäudes. Wurden jedoch umfangreiche Modernisierungen vorgenommen, kann sich die Restnutzungsdauer verlängern – denn solche Maßnahmen gelten als „Verjüngung“ der Immobilie und verbessern den baulichen Zustand spürbar.

Die gesetzlich vorgesehene Abschreibungsdauer richtet sich vorrangig nach dem Baujahr der Immobilie.

Allerdings beeinflussen auch zahlreiche weitere Faktoren die tatsächliche Restnutzungsdauer. Dazu zählen unter anderem die Tragstruktur des Gebäudes, die Immobilienart (z. B. Wohn- oder Gewerbeobjekt), der Modernisierungsgrad, bekannte Gebäudeschäden, der CO₂-Fußabdruck sowie geplante zukünftige Maßnahmen oder Nutzungsänderungen.

All diese Aspekte fließen in die Beurteilung mit ein und können das Ergebnis eines Nutzungsdauergutachtens beeinflussen.

Selbstverständlich können wir darüber sprechen!

Wenn Sie mehrere Gutachten zur Bestimmung der Restnutzungsdauer gleichzeitig beauftragen – zum Beispiel für mehrere Objekte in Ihrem Bestand – bieten wir Ihnen gern ein attraktives Paketangebot an. Sprechen Sie uns einfach an – wir erstellen ein individuelles Angebot, das zu Ihrem Projekt passt.

Bei kernsanierten Immobilien kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 % der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer erreichen.

Durch die umfassende Erneuerung relevanter Gebäudeteile wird der Zustand des Objekts deutlich verbessert, was sich direkt positiv auf ein Nutzungsdauergutachten auswirkt.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen, sofern diese plausibel nachgewiesen wird. Die gesetzliche Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht häufig nicht der tatsächlichen Restnutzungsdauer eines Gebäudes.

Ein Beispiel: Wird eine Immobilie aus dem Baujahr 1985 alle 49 Jahre verkauft, beginnt bei jedem Eigentümer erneut ein 50-jähriger Abschreibungszeitraum – unabhängig vom baulichen Zustand.

Das Finanzamt akzeptiert solche Schätzungen, solange sie wirtschaftlich nachvollziehbar sind in einem sogenannten Nutzungsdauergutachten.

Neuerung: Seit dem 1. Januar 2023 gilt für neu errichtete Wohngebäude eine verkürzte gesetzliche Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren. Grund dafür ist die Anhebung der linearen Abschreibung (AfA) von 2 % auf 3 % jährlich, die durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt wurde. Die neue Regelung gilt für alle Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, und soll Investitionen in den Wohnungsneubau fördern sowie steuerliche Entlastungen schaffen.

Bei geerbten Immobilien gilt die sogenannte „Fußstapfentheorie“. Das bedeutet: Der Erbe übernimmt die steuerlichen Abschreibungswerte des Erblassers – inklusive der ursprünglichen Anschaffungskosten, der AfA-Sätze und des verbliebenen Restwerts.

Ist das Gebäude zum Zeitpunkt der Erbschaft bereits vollständig abgeschrieben (z. B. nach 50 Jahren Haltedauer), besteht kein weiteres Abschreibungspotenzial mehr.

Gleiches gilt bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.

Zum Thema Schenkung lassen Sie sich bitte von Ihrem Steuerberater beraten.

Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren bestimmt, die sich im Laufe der Zeit verändern können. Dazu zählen unter anderem:

• Lage der Immobilie
• Zustand und Bausubstanz
• Alter und Zustand der technischen Installationen
• Durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen

Solche Maßnahmen tragen dazu bei, den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern.

Darüber hinaus spielt die aktuelle Marktlage eine wichtige Rolle – insbesondere das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Ihrer Region. Diese Faktoren zusammen ergeben den individuellen Immobilienwert zum jeweiligen Bewertungsstichtag.

Im Laufe der Jahre unterliegt jede Immobilie einem natürlichen Wertverlust – vor allem durch die Alterung der Bausubstanz sowie der weiteren technischen Baugruppen, die nicht mehr dem aktuellen Standard entsprechen.

Allerdings lässt sich der Wert durch verschiedene Faktoren positiv beeinflussen. In gefragten Lagen, etwa in Großstädten mit hoher Nachfrage, bleibt der Immobilienwert häufig stabil – teils steigt er sogar.

Zudem können gezielte Sanierungen und Modernisierungen dazu beitragen, den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten oder sogar zu steigern.

Online-Bewertungen bieten einen ersten groben Richtwert und können hilfreich sein, um ein allgemeines Gefühl für den Immobilienwert zu bekommen.

Allerdings berücksichtigen sie nicht alle relevanten, objektspezifischen Merkmale – wie z. B. den Zustand, Modernisierungen oder individuelle Besonderheiten der Immobilie.

Für eine realistische und verlässliche Preisindikation, etwa beim Verkauf, ist daher eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Sachverständigen deutlich empfehlenswerter als ein einfacher Online-Rechner.

Zudem gilt: Für bestimmte Anlässe – beispielsweise steuerliche Zwecke, gerichtliche Auseinandersetzungen oder Nachlassregelungen – wird ausschließlich eine Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen von Behörden wie dem Finanzamt oder Gerichten anerkannt.

Modernisierungen können den Wert einer Immobilie nachhaltig steigern – vor allem, wenn sie energetische, technische oder bauliche Verbesserungen betreffen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Erneuerung von Heizungs-, Sanitär- oder Elektroanlagen
• Austausch von Fenstern und Türen
• Dämmmaßnahmen an Dach oder Fassade
• Modernisierung von Küche und Bad
• Barrierefreie Umgestaltungen

Solche Maßnahmen verlängern die Lebensdauer der Immobilie, verbessern den Wohnkomfort und machen das Objekt attraktiver für Käufer oder Mieter.

Wichtig: Der Werterhalt oder -zuwachs hängt auch davon ab, wann, wie und in welchem Umfang modernisiert wurde – und ob die Maßnahmen marktgerecht sind.

Die Energieeffizienz hat heute einen maßgeblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Ein guter energetischer Zustand – belegt z. B. durch einen günstigen Energieausweis – steigert nicht nur die Attraktivität der Immobilie, sondern kann auch den Verkaufs- oder Mietpreis positiv beeinflussen.

Immobilien mit niedrigem Energieverbrauch gelten als zukunftssicher, wirtschaftlich und nachhaltig – besonders vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und gesetzlicher Vorgaben (z. B. Gebäudeenergiegesetz).

Energieeffiziente Maßnahmen wie moderne Heizsysteme, Wärmedämmung oder Solartechnik sorgen nicht nur für niedrigere Betriebskosten, sondern auch für eine höhere Nachfrage am Markt – was sich direkt auf den Immobilienwert auswirken kann.